Un bien inmueble adquiere valor, no sólo por sus costos constructivos, sino por factores arquitectónicos que son un valor, a veces subjetivo, pero que implica valor comercial, valor artístico, valor geográfico.
Un avalúo o evaluación se realiza para tasar el inmueble, en el que posiblemente se deja de lado el valor imponderable de su historia, salvo cuando su ocupante ha generado ese valor agregado y es aceptado y conocido, como por ejemplo cuando un bien inmueble fue el hogar de una personalidad, de un famoso, de alguien que ha dejado una impronta benéfica para la humanidad.
También se pondera la vida comercial posible, el mantenimiento, las posibilidades de duración en términos de años.
Hay tanta combinación de factores que es una actividad que se realiza en las inmobiliarias con personal preparado para ello.
El valor de un inmueble, no sólo debe ser estimado, sino que sea viable. No hay precio verdadero, hay precio posible para todo, no sólo hay un valor de recuperación de la inversión, sino que ese valor tiene que ser viable, en el sentido que alguien tiene que estar en condiciones de pagarlo y en condiciones de aceptar ese valor.
Por más que una propiedad sea evaluada convenientemente, si no existe el comprador que estime lo mismo, el avalúo no tiene mucha consistencia.
Las personas que realizan esta actividad, se encuentran registradas en entidades adecuadas que certifican sus conocimientos en la materia.
Un avalúo es un documento formal que contiene características y contenidos obligatorios.
El documento debe contener la firma del profesional responsable del avalúo, descripción detallada de los bienes que implican la evaluación, en cantidad, en estado. Si el estado de conservación del bien, como los son edificios históricos, dependen de otros profesionales, esa intervención debe constar en el documento y tiene que haber evidencias del resultado de esa consulta.
La característica de la propiedad debe incluir descripción, tamaño del terreno o espacio construido y lo mismo si cuenta con espacio no construido, como jardines o pasillos externos, dependencias, anexos y detalles constructivos como el material usado en la construcción.
Debe constar la información de papeles que acrediten la titularidad y situación jurídica del bien inmueble.
Debe incluir datos de urbanización de la zona, servicios disponibles, como agua, luz, así como cercanía con servicios de salud, lugares de esparcimiento; incluidos espacios negativos, como centrales eléctricas, canchas de futbol, etc.
Debe tenerse en cuenta que las legislaciones geográficas, históricas y constructivas, cuentan con una relación de normas urbanísticas que afectan al destino y uso del bien inmueble, afectando su uso, como por ejemplo los inmuebles de uso comercial, pueden no encontrarse aptos para uso profesional o residencial; u las mezclas, incluyendo el uso industrial.
Hay otros aspectos más específicos del instrumento del avalúo y de forma, como el hecho de incluir el alcance en tiempo de la vigencia del avalúo, describir el modelo de referencia que se utiliza para cotizar elementos constitutivos del inmueble y la metodología aplicada para la evaluación, indicando los modelos de cálculos empleados.
Debe incluir modelos alternativos para comparar y de ser posible incluir una proyección de cómo se movería el valor teniéndolo en cuenta como inversión, es decir, incluir una proyección sobre el potencial de inversión, estimado sobre el comportamiento del mercado y los índices oficiales.
Con todos estos elementos, se puede sugerir un precio y se tendría una completa idea de cuáles son las potencialidades de la inversión.
Desde la inmobiliaria Mazzei Propiedades, contamos con experiencia en operaciones complejas de avalúos, colocando a disposición de nuestros clientes los instrumentos necesarios para precisar el alcance de una inversión.
