En una Navidad moderna, cuando los reyes visitan al niño por nacer, en vez de oro, incienso y mirra, tendrán que traer propiedades, oro y dólares.

El dólar especialmente se encuentra en un momento extraño, ya que aunque la tasa de crecimiento es baja, hay un movimiento de compra por parte del banco central que llama la atención.

Mientras a mismo mes del año pasado el rescate de dólares era de aproximadamente 2 millones o 2 millones y medio, actualmente llega a 10 millones.

¿Qué se hace con la diferencia?, ¿por qué crece la compra de dólares?

Algunos especulan que la inversión en propiedades se está volviendo una inversión poco rentable, ya que en relación a los alquileres que se pueden ofrecer, la compra de un inmueble está a valores prácticamente mayores que los internacionales.

No hay tampoco una oferta de inmuebles, debido a que las inversiones locales no han disminuido, y lo que es curioso, ni siquiera ha disminuido el interés de capitales extranjeros por  adquisiciones en Argentina.

La falta de alternativas para inversiones debido a la inaccesible de los créditos hipotecarios, a las bajas tasas de plazo fijo e incluso del ahorro en dólares, está volcando las preferencias del mercado hacia inversiones en el extranjero, sobre todo hacia Miami.

Lasinmobiliarias basan sus estrategias en captar las mejores propiedades desde el punto de vista de la inversión.

Mientras es histórica la puja entre un trato directamente con los dueños o coninmobiliarias, también es cierto que a veces la comisión tiene sus justificaciones, son alarmantes la cantidad de estafas que ocurren en las operaciones directas.

Ya en otras ocasiones se ha discutido sobre la relativa importancia que la gente le asigna a las actividades de las inmobiliarias, lo cual es más bien desconocimiento respecto a ese trabajo que entre sus buenas prácticas es precisamente disfrazar las complicaciones para que al cliente le resulte una transacción tranquila, sin preocupaciones y de bajo riesgo.

Mientras que para algunos es una desventaja esta situación, para otros es diferente, las bajas tasas convirtieron el alquiler de departamentos  accesibles para extranjeros.

En Argentina, históricamente, muchos dueños se resisten a aceptar la intermediación de inmobiliarias, debido a las comisiones, pero precisamente los servicios son el instrumento que aseguran una transacción sin problemas, o por lo pronto, más cercano a una transacción segura.

Mientras que la burbuja en Europa se produjo por el exceso de crédito, en nuestro país se debe a la falta de alternativas en inversiones.

En términos de número, la rentabilidad bruta, descontando gastos fijos como expensas, arreglos o servicios estacionales como losa radiante, es de aproximadamente un 9,5 % para el departamento que se toma como base de comparación, que es un departamento mediano de dos ambientes, que incluye equipamiento y amoblado; así y todo, según el tiempo que permanece alquilado, que es de pocos meses ya que los extranjeros permanecen poco tiempo, los gastos de realquilar retraen la rentabilidad prácticamente en un 30 a 25 %.

La zona preferida, por ser un centro comercial interesante y por contar con sitios de esparcimiento, es Palermo, donde un departamento se alquila por un promedio de 350 dólares por semana, mientras que por mes se llega a 800 dólares.

Conviene alquilar por semana que por mes, con pocas semanas, la rentabilidad es mayor que si se ocupa por mes, aunque como se indicó habría que ver el costo administrativo de volver a colocar la oferta y volver a la ocupación del inmueble.

El alquiler bajo esta modalidad, sin duda debe estar en manos de profesionales que sepan mantener el régimen de cartera de clientes que mantenga una tasa de ocupación interesante, además de ocuparse del control de mantenimiento e inversiones necesarias en el bien inmueble.

Hay especulaciones sobre la situación de nuestros vecinos, Brasil, Uruguay, que son potenciales propietarios.

En estos movimientos de conseguir inquilinos, Internet parece un medio que funciona muy bien, sin embargo, cuando se compite con hostels o sitios de alquiler por día, hay que tener en cuenta que el conseguir una gran ocupación de la propiedad, que es lo que la hace rentable para ofrecerla en alquiler es una operatoria complicada que requiere de actividades que involucran contrato de seguros y otros servicios paralelos.

Lasinmobiliarias están alertas ante la disparidad de los clientes, pero parece que por ahora, las inversiones extranjeras son las más accesibles.